Los departamentos que se construyen hoy en la Ciudad de Buenos Aires miden la mitad que los de hace casi 100 años y tienen dos ambientes menos. Así lo indica un informe de Mirando.ai, una empresa de inteligencia de mercado inmobiliario, que reconstruyó la evolución del tamaño de las unidades porteñas desde la década de 1930 hasta la actualidad.

Según el relevamiento, la superficie cubierta mediana de los departamentos en venta construidos en los años 30 era de 102 metros cuadrados. Entre los edificados en la década de 2020, la superficie es de 46 m2. La caída es de 55% de punta a punta, lo que significa que en el camino se “perdieron” 56 m2 de superficie. En paralelo, el departamento mediano pasó de tener cuatro ambientes a tener dos.

El peso de las unidades grandes siguió el mismo camino. En los años 30, uno de cada dos departamentos tenía 100 metros cuadrados o más (53,2 por ciento). Entre los construidos desde 2020 hasta hoy, esa proporción es de uno de cada once (9,4 por ciento). En sentido inverso, los monoambientes pasaron de representar 1,9% de lo construido en los años 30 a 35% en la actualidad, más de un tercio del total.

Para llegar a estos resultados, el informe analizó 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad, agrupados por año de construcción. La Argentina no tiene un catastro público consultable, por lo que la pregunta sobre qué se construyó y cuándo no podía responderse con registros oficiales. “En Argentina, como en el resto de Latam, el sector inmobiliario opera de forma fragmentada. Las agencias trabajan con un nivel de información sorprendentemente bajo para la magnitud de las decisiones que toman”, explican desde la compañía.

De acuerdo con el informe, los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron casi constantes durante el último siglo -entre 20 y 26 metros cuadrados-. Un ambiente de 2026 mide, en promedio, lo mismo que uno de 1950. La cuenta reparte la superficie total entre todos los ambientes, incluidos el living y la cocina. Lo que cambió no fue el tamaño de los ambientes sino la cantidad: el departamento mediano pasó de cuatro ambientes a dos.

La serie muestra un quiebre en 2010. La superficie bajó de forma sostenida hasta los años 70, se mantuvo en una meseta de entre 60 y 62 metros cuadrados durante cuatro décadas, en las unidades construidas entre 1970 y 2000, y volvió a caer a partir de 2010, cuando la mediana llegó a 46 m2.

De acuerdo con el estudio, el fenómeno combina la suba del valor del suelo, el cambio en los tipos de hogares —cada vez más unipersonales— y una lógica de desarrollo orientada a maximizar la cantidad de unidades por metro cuadrado construido. El documento señala que la variable que cambió no está en el diseño sino en el suelo: cuanto más vale el terreno, más unidades hay que sacarle, y el ajuste se hace sacando ambientes.

El achicamiento no fue parejo. Al comparar lo construido antes de 1980 con lo construido desde 2010, se encuentra que Recoleta registra la mayor caída: 50%, de 90 a 45 metros cuadrados. Le siguen Monserrat, con 41%, y Palermo, con 40 por ciento. Otros seis barrios, entre ellos Balvanera, Belgrano y Villa Crespo, tienen bajas superiores a 30%.

En el otro extremo aparecen Villa Devoto, con una baja de apenas 6%, Villa del Parque, con 8,5%, y Villa Urquiza, con 9,6 por ciento. Ignacio de Haedo, fundador de Mirando.ai, atribuye la diferencia al punto de partida de cada zona: “Villa Urquiza construía departamentos de 52 m2 antes de 1980, Recoleta construía de 90. El que tenía margen para achicarse era el que construía grande”.

El estudio también analizó otros rasgos de los edificios. Entre los construidos hasta 1985, sólo 2% tenía pileta. Entre los que se construyeron en la década de 1990, la proporción subió a 4,6% y desde los 2000 ascendió a 23,4 por ciento. Si se toman en consideración los edificios de departamentos construidos desde el 2003 en adelante, la cantidad de unidades con pileta subió a 36,1 por ciento.

En relación a las cocheras, los avisos de departamentos nuevos muestran una caída: la proporción de unidades cuyo precio incluye cochera pasó de 41,4% entre las construidas entre 2010 y 2014 a 13,9% entre las de 2025 y 2026. Sin embargo, la oferta de cochera de manera opcional o por separado pasó de 2% a 14% en esos mismos períodos. En otras palabras, la cochera no desapareció: dejó de estar incluida en el precio.