Cómo son y cuánto cuestan los microdepartamentos de 15 metros cuadrados que se venden en la Ciudad de Buenos Aires
En CABA se construyen unidades habitacionales en espacios reducidos. Quiénes los compran, por qué sirven como negocio y cuáles son sus virtudes y desventajas
- 🏙️ En el mercado inmobiliario porteño conviven muchos tipos de unidades, pero los microapartamentos de 15–18 m2 generan mucha curiosidad y se venden sin necesidad de campañas publicitarias.
- 💼 Gabriel Maioli (M&M Propiedades) ha participado en la construcción de 52 edificios en la Ciudad de Buenos Aires, junto con la desarrolladora Alto Grande.
- 🏢 Dos proyectos con unidades de 15–18 m2 se vendieron por completo en solo dos semanas sin publicidad masiva.
- 🏬 Perón 1200: 165 unidades, originalmente para vivienda o apart hotel, casi todas adquiridas por inversores para uso turístico.
- 🏗️ Luis Sáenz Peña 400: unidades de hasta 18 m2, entre las primeras en venderse dentro de cada edificio.
- 🔧 Interior práctico: distribución que prioriza funcionalidad con anafe de 2 hornallas, mesada, cocina oculta en placard, alacena y baño; a veces el lavabo está fuera del baño para ganar espacio.
- 🪴 Exterior y amenities: Perón 1200 ofrece 2.500 m2 de amenities ( pileta, solarium, gimnasio y una plaza seca de 400 m2) pensados para vivienda, hostel, co-living o apart hotel.
- 💸 Atractivo de precio: precio de entrada reducido frente a un 3.000–3.500 USD/m2 en Palermo; algunas unidades se venden desde 45.000 USD.
- 🧾 Opciones de financiación: esquema de pago sin anticipo y en cuotas para facilitar la compra.
- 🔎 Demanda por perfiles específicos: personas solteras, en proceso de divorcio, hogares de jubilados o de primera vivienda buscan alternativas asequibles.
- 📈 Rentabilidad y mercado: en Perón 1200, las unidades se revendieron entre 55.000 y 65.000 USD; en alquiler temporario, 45–80 USD por noche (hasta 120 USD en grandes eventos).
- 🏙️ Ubicación clave para turismo: estar a dos cuadras del Obelisco sostiene la demanda turística.
- 🟡 Ocupación actual: la ocupación de estos apart hoteles cayó de casi el 100% a alrededor del 60% por menor turismo.
- ⚠️ Limitaciones regulatorias: estos microdepartamentos no califican para préstamos hipotecarios; actualmente el mínimo para crédito hipotecario es de 22 m2 (tras cambios regulatorios que redujeron de 27 a 19 m2 y luego subieron a 22 m2).
En el mercado inmobiliario porteño conviven unidades de todo tipo y precio, pero pocas generan tanta curiosidad como los departamentos de 15 metros cuadrados. Diminutos por definición, estos espacios se venden antes de que cualquier campaña publicitaria llegue a su público.
Gabriel Maioli, director de la comercializadora M&M Propiedades, lleva construidos 52 edificios en la Ciudad de Buenos Aires, junto con la desarrolladora Alto Grande. Dentro de esa trayectoria, dos proyectos con unidades de entre 15 y 18 metros cuadrados se vendieron por completo antes de que se lanzara publicidad masiva. “En dos semanas, sin hacer publicidad, se hicieron las ventas”, señaló.
Uno de esos edificios está ubicado en Perón al 1200, con 165 unidades que originalmente podían destinarse tanto a vivienda como a apart hotel. El resultado final fue que prácticamente la totalidad fue adquirida por inversores para uso turístico. El otro proyecto en curso se encuentra en Luis Sáenz Peña al 400, con unidades de hasta 18 metros cuadrados que, según Maioli, son siempre las primeras en venderse dentro de cada edificio.
La pregunta obvia es qué entra en un espacio de esas dimensiones. Maioli describe una configuración que prioriza la funcionalidad: anafe de dos hornallas, mesada, cocina que puede ocultarse dentro de un placard, alacena y baño. En algunos casos, el lavabo se ubica fuera del baño para ganar espacio interior.
Lo que falta adentro se intenta compensar afuera. El edificio de calle Perón, por ejemplo, cuenta con 2.500 metros cuadrados de amenities: pileta, solarium, gimnasio y una plaza seca de 400 metros cuadrados. “Son espacios que se pensaron para que fueran vivienda, hostel, co-living o apart hotel”, explicó el desarrollador.
Maioli reconoce las limitaciones del formato. “Está lejos de ser lo ideal, lo reconozco. Lo ideal sería que todos podamos pagar al menos un monoambiente de 40 metros cuadrados”, afirmó. Su argumento es que la demanda existe porque el mercado no ofrece alternativas accesibles para ciertos perfiles: personas solteras, en proceso de divorcio, jubiladas o en busca de una primera vivienda.
En el caso del edificio de Perón al 1200, las unidades que originalmente costaban alrededor de USD 35.000 hoy se revenden entre USD 55.000 y 65.000 dólares. En el mercado de alquiler temporario, el precio por noche oscila entre USD 45 y USD 80, aunque en fechas de alta demanda —como grandes recitales— puede escalar hasta 120 dólares. La ubicación, a dos cuadras del Obelisco, es el principal argumento para el turismo.
La ocupación del apart hotel, sin embargo, no es la misma de antes. “Antes teníamos una ocupación de casi el 100% y hoy tenemos cerca del 60%, con mucho menos turismo”, reconoció Maioli.
El atractivo central de estas unidades es el precio de entrada. Maioli menciona que, mientras un departamento estándar en Palermo puede ubicarse entre los 3.000 y 3.500 dólares por metro cuadrado, las unidades más pequeñas permiten acceder a una propiedad por valores que, en algunos casos, arrancaron en 45.000 dólares.
La modalidad de pago es otro factor que impulsa la demanda debido a que se ofrece un esquema de financiamiento sin anticipo y en cuotas.
El lado negativo, es que los microdepartamentos no califican para préstamos hipotecarios. Durante la gestión de Mauricio Macri, cuando se relanzaron los créditos para vivienda, estos departamentos no calificaban. Tras gestiones ante el Banco Central de la República Argentina (BCRA), el piso mínimo para poder recibir un crédito hipotecario se redujo de 27 a 19 metros cuadrados. Luego, con un cambio regulatorio, volvió a subir a 22 metros cuadrados, valor que rige actualmente.
