El mercado inmobiliario y el sector de la construcción parecen operar en dos países distintos: mientras, por un lado, las escrituras de compra-venta de propiedades usadas han venido creciendo a buen ritmo en el último año y medio, por el otro, los desarrolladores y constructores sufren una drástica reducción de sus márgenes ante precios estancados y la acelerada suba de los costos en dólares, lo que empieza a enlentecer el avance de nuevas obras. El consenso de unos y otros es que ese escenario dual solo podría ser unido por un factor: la materialización del tantas veces anunciado boom del crédito hipotecario. 

"Hasta ahora, el segmento de la compra venta de usados vía crédito hipotecario viene generando una actividad importante en los corredores, los tasadores y escribanos, pero respecto de la construcción, que es la gran demandante de mano de obra, virtualmente nada", dijo Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) en el evento "Real Estate 2026: Expectativas y Realidad" organizado la semana pasado por Reporte Inmobiliario. "La expectativa es que en algún momento esta anomalía de que las propiedades no hayan subido de precio cuando todo lo demás en Argentina está carísimo en dólares va a empezar a normalizarse de la mano de los créditos que van a tonificar la demanda", agregó. 

El interrogante es cuánto de realidad y cuánto de deseo hay en esa proyección. En los últimos dos años, los créditos hipotecarios se vienen moviendo al ritmo de las fluctuaciones de las tasas de interés y el dólar. Los préstamos crecieron con fuerza desde mediados de 2024 hasta septiembre del año pasado, cuando los efectos de la desordenada eliminación de las Letras Fiscales de Liquidez (LEFI) y de la clásica incertidumbre pre-electoral le pusieron un freno. Con esas subas y bajas, entre marzo de 2025 y febrero pasado se sumaron unos 42.700 nuevos deudores hipotecarios, según el último Informe sobre Bancos del Banco Central de la República Argentina (BCRA). 

Si bien esos números están lejos de ser un factor que transforme el mercado, fue suficiente para darle impulso a las operaciones de compra-venta durante el año pasado. De hecho, una de cada cinco escrituras concretadas en 2025 en la Ciudad de Buenos Aires y una de cada seis en la provincia se formalizaron vía hipotecas. Sin embargo, ese ritmo perdió fuerza en los últimos meses. En marzo pasado, en la Capital Federal solo se registraron 834 escrituras con financiamiento sobre un total de 5.590. En tanto, en la provincia de Buenos Aires, de las 11.116 escrituras registradas en marzo, 1.509 se concretaron vía hipotecas. 

Con apenas 2.343 hipotecas en marzo entre la ciudad y la provincia de Buenos Aires, a lo que se suma un movimiento inferior en el resto de las provincias, el esperado aluvión de los préstamos a la vivienda, al menos hasta ahora, sigue siendo una promesa. Si bien los créditos hipotecarios más que triplicaron su participación en la cartera total de préstamos en los últimos dos años, ese salto se alcanzó desde bases insignificantes. De hecho, según un reciente estudio de BBVA Research, mientras en Chile los préstamos hipotecarios representan el 27% del PBI; en Brasil, el 10% y en Colombia, el 6,6%, en Argentina esa proporción solo es del 0,5%. 

La expectativa del sector inmobiliario y desarrollista es que el incremento de los créditos hipotecarios registrado en los últimos dos años adquiera mucha mayor velocidad para que ayude a limpiar la cartera de unidades usadas -hay 80.000 sin vender solo en la ciudad de Buenos Aires-. "Todo indica que el ritmo de los préstamos hipotecarios irá creciendo en los próximos meses a medida de que los bancos privados empiecen a mejorar su oferta y se sumen a la banca pública", dijo José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario "A partir de marzo comenzaron a aparecer los bancos privados y si bien quizás no lleguemos al máximo de operaciones registradas el año pasado, vamos a andar por ahí", agregó.

Galicia, ICBC, BBVA, Macro, Hipotecario y Santander vienen mostrando mayor presencia en la línea de préstamos a la vivienda, pero eso todavía no parece suficiente como para movilizar al mercado. "Algunos bancos privados han bajado la tasa, pero han subido la calificación: hay que ver cuántos califican en una sociedad que está movida en un 80% por pymes", dijo Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en el evento organizado por Reporte Inmobiliario. "La banca pública es la que se lleva siempre los laureles porque es la que da la tasa más baja", agregó. Mientras la tasa en UVAs del Banco Nación es del 6%, la tasa promedio del resto de las entidades es del 9,7%. 

De acuerdo a simulaciones con un crédito del Banco Nación presentadas en el evento de Reporte Inmobiliario, para comprar un departamento usado de 43 metros cuadrados al precio de cierre de marzo en el barrio de Belgrano, la cuota sería de 911.000 pesos y habría que demostrar ingresos por 3,6 millones de pesos. En tanto, para adquirir un inmueble de las mismas características en Balvanera, la cuota mensual baja a 487.000 pesos y hay que garantizar un ingreso inferior a 2 millones de pesos. 

Otra entidad pública, el Banco Ciudad, también viene apostando al salto de los créditos hipotecarios. A fines de marzo anunció una tasa subsidiada del 7,5% para la compra de una primera vivienda con topes de 80 metros cuadrados y un valor de U$S 2.800 el metro cuadrado. "Desde que lo lanzamos ya debemos tener unas 8.000 solicitudes, de las cuales el 44% pasaron el filtro de antecedentes", dijo Maximiliano Coll, subgerente general de banca minorista en el Banco Ciudad. "Con esta tasa logramos que la cuota sea muy parecida a la de un alquiler: un préstamo de 100 millones de pesos implica una cuota mensual de 800.000 pesos, lo que en la ciudad de Buenos Aires es similar al alquiler de un dos ambientes grande o de un tres ambientes chico", agregó.

Aún bajo esas condiciones algo más atractivas de los bancos públicos, el problema es que gran parte de los potenciales demandantes de préstamos para la vivienda continúan excluidos ante una crisis laboral y de ingresos que se viene profundizando. Por un lado, según los datos del INDEC al cierre de 2025, el 43% de las personas ocupadas trabajan en la informalidad, una condición que las saca de la cancha a la hora de demostrar ingresos para solicitar un préstamo hipotecario. Por el otro, en el sector formal, en enero pasado la remuneración nominal bruta promedio era de 2.112.210 pesos y la mediana de la remuneración bruta, de 1.499.592 pesos, según el Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA), de la Secretaría de Trabajo. 

Ese contexto de crecientes dificultades en el mercado laboral y de ingresos achatados lleva a que buena parte de los créditos hipotecarios no se estén asignando para la compra de una primera vivienda, sino que más bien acompañan el aumento de metros cuadrados de, por ejemplo, una familia que aspira a pasar de un departamento de dos ambientes a otro de tres, o de quien quiere mudarse de una zona periférica a otra más categorizada. 

Una demanda que no tiene la suficiente intensidad como para convalidar aumentos de precios para los inmuebles, sumado a una elevada inflación de costos en dólares, está impactando con fuerza sobre el segmento de los desarrolladores y constructores. Según datos de la CEDU, el costo de construcción saltó 12% en dólares solo entre octubre y enero pasados, una tendencia al alza que siguió en febrero, marzo y abril acompañando a la inflación. En ese período, los precios se mantuvieron estancados. 

Frente a eso, crecen las demandas para que el gobierno utilice los recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) del ANSES como catalizador inicial de los créditos hipotecarios. "Le pediría al gobierno que tome los activos que son improductivos en el FGS -las acciones de las empresas que recibió de la estatización de las AFJPs- para que, con mecanismos transparentes, los venda y esos fondos los destine a comprarle a los bancos hipotecas securitizadas", dijo Issel Kiperszmid, CEO del desarrollador inmobiliario Dypsa Group. "Eso les permitiría a los bancos descargar y tener el fondeo suficiente como para seguir prestando: no es razonable que un gobierno de corte liberal tenga participaciones minoritarias en empresas que hoy no le generan ningún ingreso", agregó. 

Elevada inflación, riesgos crónicos de devaluación y falta de fondeo a largo plazo son algunos de los factores que conspiraron -y conspiran- contra el otorgamiento de préstamos para la vivienda. A eso se suman condiciones actuales de empleo y de ingresos muy precarias. Sin resolver esas cuestiones, el ritmo de los créditos hipotecarios podría seguir creciendo en forma gradual desde niveles subterráneos, pero la intensidad de la suba continuará estando lejos de dinamizar a la construcción, un sector clave para la actividad económica y el empleo. 

No obstante, paradójicamente, esas condiciones negativas podrían acelerar algunos desarrollos. "Es un momento horrible para el desarrollo inmobiliario, pero si de verdad vamos a un proceso de normalización económica, este momento horrible es el que tengo para aprovechar porque dentro de dos años los costos en dólares van a ser muchísimo más caros", dijo Tabakman. "Es una lectura que muchos desarrolladores ya están haciendo", concluyó.