Desde este martes, y hasta el 9 de diciembre, el Gobierno de Javier Milei se desprenderá de ocho propiedades del Estado Nacional, a las que considera "prescindibles" para su gestión. Se trata de bienes muy diversos. Desde una oficina de 30 metros cuadrados en Florida y Lavalle, hasta dos mega terrenos que podrían destinarse a desarrollos inmobiliarios. Uno de ellos ubicado en Bajo Belgrano -el último predio de grandes dimensiones-, y el otro, en uno de los ingresos a la ex Villa 31, en donde hoy funciona un hipermercado Coto y un McDonald's.

Este conjunto de ocho tierras conforman un precio base de más de 37 millones de dólares y forma parte de un plan que el Gobierno considera "estratégico". Por decreto (575/2025), el dinero por la venta de tierras ingresa al Tesoro Nacional.

Entre las ocho propiedades que se subastan hay dos que sobresalen por sus dimensiones -y que podrían destinarse a proyectos urbanos a gran escala-, aunque se encuentran ubicadas en las antípodas de la Ciudad.

Una de ellas se encuentra en la zona que se conoce como Bajo Belgrano, en la manzana conformada por las calles Juramento, Artilleros, Echeverría y Cazadores. Perteneció al Ministerio de Defensa, a través de la Policía Federal Argentina; allí funcionaba una repartición de la Superintendencia de Investigaciones. Y sale con un precio base de 21 millones de dólares (U$S 21.369.863, según determinó el Tribunal de Tasación de la Nación).

Se subastará el 9 de diciembre y se espera que para ese momento la puja por estas tierras reúna a los grandes jugadores del mercado. Aún pese a que se trata de una zona con limitación para la construcción de torres, es sin dudas una oportunidad enorme.

Muy cerca, la desarrolladora de lujo Quartier (recientemente el 51% de las acciones de la empresa fueron adquiridas por Eduardo Costantini) lleva adelante una importante obra en una manzana bastante similar; el emprendimiento comprende la construcción de cuatro bloques de viviendas, cada uno de cinco pisos, con un total de 249 unidades. Está ubicado en Monroe, Migueletes, Blanco Encalada y Miñones.

De todas maneras, la normativa permite al privado solicitar más metros en altura. Lo hace a través del Ejecutivo porteño y de lo que se conoce como "convenio urbanístico"; luego el proyecto se gira a la Legislatura que finalmente aprueba, o no, el pedido. A cambio, el privado podría ceder metros para la construcción de un espacio público (una plaza, por ejemplo) o aportar dinero al Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FODUS) para promover obras y reformas en el Area Central.

"Son lotes para pocos jugadores. Para aquellos que tienen una disponibilidad de capital muy importante. Que además enfocan el desarrollo a un target alto, no sólo por la ubicación privilegiada, en un entorno muy interesante, sino también por el valor de la tierra y la incidencia que tiene en el precio final del proyecto", explica el analista José Rozados, de Reporte Inmobiliario. El Mapa de Oferta del portal ubica estas tierras con un valor promedio de venta de departamentos usados de entre 3.000 y 4.300 dólares el metro cuadrado.

Por supuesto, la capacidad constructiva o los condicionamientos que existan a nivel de la normativa, también determinan el valor de las tierras.

El predio ubicado en Retiro tiene sobre todo el desafío de la ubicación, estratégica por su cercanía con el Area Central, Retiro, Catalinas y Puerto Madero, pero también de una zona por momentos caótica. Con una circulación muy intensa de tránsito pesado (Paseo del Bajo, más Terminal de Omnibus de Retiro) a lo que se suma el movimiento que implica la cercanía con uno de los ingresos principales al Barrio Padre Mugica y el Ministerio de Educación porteño.

El trazado del barrio genera un embudo. En esa misma zona funciona además una de las principales ferias del barrio.

Aquí las tierras tienen el doble de metros cuadrados, a la mitad del precio del de Bajo Belgrano: "La tierra vale en función de lo que puedas 'ponerle' arriba. En este caso quizá lo residencial no sea una solución, sino más bien un proyecto enfocado a la logística, comercial o de oficinas", especuló Rozados. Sale con una base de U$S 11.907.591.

El predio actualmente se encuentra entregado en concesión: la mayor parte del terreno está ocupado por un hipermercado Coto, una sede del banco Santander, una sucursal de McDonald's y una oficina de atención de la Secretaría de Integración Social, Económica y Urbana (del Ministerio de Desarrollo Humano y Hábitat).

Según fuentes de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), esta política permitió ingresos por más de 300 millones de dólares (esta cifra incluye también renovación de concesiones y venta de automóviles, pero no esta tanda de 8 propiedades).

"Estamos conformes con el proceso. En el caso del predio que se vendió en Palermo, con un valor récord (N. de R.: 127 millones de dólares), públicamente Eduardo Constantini dijo que va a priorizar el desarrollo de un proyecto que se vincule con la Ciudad. Esas tierras estuvieron entregadas en concesión durante más de 30 años. Algo similar pasó con el edificio que el INTA tenía en Cerviño y Ortíz de Ocampo, subutilizado. Hubo 18 inscriptos en la subasta, nunca antes había pasado. Estas ventas no se hubieran logrado sin decisión política del presidente", destacaron desde AABE.

La subasta de tierras públicas prácticamente como una política de Estado -el presidente Milei lo entiende como un proceso para ordenar el patrimonio físico y generar liquidez mediante la venta de activos considerados ociosos- se expande también a los terrenos aledaños a las vías de los trenes.

La semana pasada, la empresa Playas Ferroviarias SA (una sociedad del Estado, con 10% de participación de AABE) subastó tres parcelas, una ubicada en Caballito, y las otras dos en Palermo. Por las tres obtuvo más de 21 millones de dólares.

Y en los próximos días salen a subasta otras tres parcelas ferroviarias, en inmediaciones a la avenida Juan B. Justo y Honduras. "En estos dos años de gestión, comparando en términos reales con los últimos dos años de la gestión del gobierno de Alberto Fernández, Playas Ferroviarias mejoró la recaudación de gestión en un 1.411%", destacaron.

Por supuesto este desprendimiento de tierras por parte del Estado genera debates. Por un lado porque son parcelas irremplazables; por el otro, porque los vecinos las ven como una posibilidad perdida para sumar, por ejemplo, espacios verdes de calidad. Otra crítica recurrente tiene que ver con los oferentes en estas subastas; un mercado para poco jugadores, que termina generando una alta concentración de tierras en manos de pocos.

AS