Después de un largo período de retracción marcado por el cepo cambiario, la ausencia de crédito hipotecario y una caída de precios en dólares de hasta 40% en zonas clave, el mercado inmobiliario argentino comienza a evidenciar indicios de reactivación. La recuperación no es homogénea ni definitiva, pero referentes del sector coinciden en que algo cambió en el humor de los inversores y en la dinámica de algunas plazas puntuales, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires y ciudades del interior (como Mendoza y Córdoba, por ejemplo) con demanda insatisfecha.

“Los inversores retomaron protagonismo. Los precios de los usados siguen deprimidos en dólares, pero ya tocaron piso en muchas zonas. Empiezan a verse revalorizaciones claras”, explicó Diego Álvarez Espín, fundador de Mercado Inmobiliario, con más de dos décadas de experiencia en el rubro.

A su juicio, el ladrillo volvió a entrar en el radar como reserva de valor, sobre todo frente al endurecimiento del contexto financiero y la volatilidad de las alternativas en pesos.

Hasta el momento entre CABA y provincia de Buenos Aires, según los relevamientos de los Colegios de Escribanos de ambos distritos se vendieron más de 35.000 viviendas hasta abril, último relevamiento en ambos distritos.

Uno de los factores que explican esta incipiente recuperación es el cambio de expectativas tras la salida del cepo cambiario. Aunque la medida todavía no se concretó por completo, las señales oficiales sobre una transición hacia mayor libertad cambiaria empezaron a mover el interés en desarrollos nuevos y operaciones al contado. “En este tipo de ciclos, cuando la macro empieza a estabilizarse, el inversor con dólares en mano se anticipa al rebote”, remarcó Álvarez Espín.

Desde el lado de los desarrolladores, el escenario también muestra un leve giro. Ignacio Aldazabal, presidente de HA Emprendimientos, afirmó que el mercado se está reordenando tras años de parálisis. “El valor de la tierra volvió a ser determinante, los proyectos se analizan con mucha más precisión, y se priorizan zonas donde hay demanda genuina. Hoy, más que nunca, se apunta a productos funcionales, eficientes y con buen acceso”, explicó.

En ese sentido, señaló que el segmento de departamentos de uno y dos ambientes en barrios emergentes o consolidados con buen transporte es el que más consultas recibe. “Muchos compradores no buscan solo vivienda, sino también resguardo patrimonial. El mercado está más racional, pero no por eso menos activo”, agregó Aldazabal.

Entre los barrios que lideran el rebote se destacan Villa Crespo, Parque Chacabuco, Chacarita y Almagro norte. En esas zonas, se observaron en el primer trimestre de 2025 subas de entre 5% y 8% en unidades bien ubicadas, con buen estado de mantenimiento y listas para habitar.

Por su parte, Santiago Vitali, socio del estudio De.De., aseguró que hay señales concretas de reactivación en el interés por desarrollos con valor agregado. Amplió: “Los productos que tienen diseño, buena ubicación y precios razonables están encontrando compradores. La clave hoy pasa por diferenciarse. Hay menos operaciones, pero más selectivas”.

Imágen desde un edificio en Villa Crespo con el estadio de Atlanta y el Movistar Arena. Este barrio muestra dinamismo y expansión inmobiliaria

También destacó que los costos de construcción en dólares subieron fuerte durante 2024 (hoy nada baja de u$s1.600 por m2), lo que hace menos atractiva la postergación de decisiones de inversión. “En muchos casos, quien esperaba que el metro cuadrado bajara más se quedó afuera del mejor momento de entrada. Ahora ve que, aunque la reactivación es lenta, los precios ya no siguen bajando”, analizó Vitali.

Según fuentes del sector, los precios actuales reflejan esa inflexión:

En barrios como Villa Crespo y Chacarita, algunas unidades de 2 ambientes ya superan los u$s120.000 si están bien equipadas.

En el interior, Rosario (allí las escrituras crecieron un 200% este año), Córdoba y Mendoza muestran valores de entre u$s1.600 y u$s2.200 por m2, con variaciones según zona y escala del proyecto.

De acuerdo con un relevamiento de estadísticas de Diego Álvarez Espín, a continuación se detalla un panorama actualizado con valores aproximados de departamentos de 2 y 3 ambientes en los barrios más demandados de Buenos Aires (Palermo, Recoleta, Belgrano y Colegiales), diferenciados por estado: en pozo, a estrenar y usados en buen estado.

En pozo (fase de construcción o preventa)

Precio por m2 promedio: u$s2.600/2.800.

2 ambientes (50/55m2): u$s135.000/150.000.

3 ambientes (70/75m2): u$s180.000/220.000.

A estrenar (recién finalizados)

Precio por m2: u$s2.850/2.950,

2 ambientes (50/55m2): u$s140.000/160.000.

3 ambientes (70/75m2): u$s200.000/210.000.

Usados en buen estado

Precio por m2 promedio: u$s2.400/2.600.

2 ambientes (50/55m2): u$s130.000/145.000.

3 ambientes (70/75m2): u$s165.000/190.000.

Los nuevos lanzamientos en pozo pueden ofrecer financiación en dólares.

Las condiciones urbanísticas (amenities, expensas, fin de obra) influyen fuertemente en el precio final.

Otro de los aspectos que alimentan la expectativa de los operadores es la eventual reapertura del crédito hipotecario para proyectos de pozo. Para los desarrolladores, el regreso del financiamiento a largo plazo sería el impulso definitivo para consolidar la recuperación.

“Hoy los bancos tienen una capacidad muy limitada. Necesitan vender carteras y atraer fondeo”, planteó Aldazabal.

“Para que haya un boom hipotecario, deben confluir dos factores: estabilidad macro e ingreso de capital con Riesgo País debajo de 400 puntos. Eso podría darse luego de las elecciones, hacia fines de 2025 o principios de 2026”, anticipó Vitali.

Desde el sector inmobiliario coinciden en que el nuevo ciclo está en marcha, aunque aún sin grandes volúmenes de operaciones. “La reactivación no se da en forma pareja ni automática. Es selectiva y demanda información, criterio y lectura del momento adecuado para invertir”, concluyó Álvarez Espín.